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拍卖知识

司法网拍按揭贷款机制存在的问题及对策建议


发布时间:2021-07-12 作者:超级管理员


按语:本文作者系江苏省东台市人民法院李振杰、张计玉。原载《人民法院报》2021年7月7日第7版。

在司法拍卖中,为了防止拍卖价款不能到位的风险,往往需要一次性付清全款,不少竞买者因资金缺乏不得不放弃竞拍。司法网拍按揭贷款机制的推出破解了竞买人一次性付款的难题,将“先抵押后贷款”的传统模式变成了“先付款后抵押”的模式,大大降低了公众参与司法拍卖的门槛,扩大了司法拍卖的参与面。但司法网拍按揭贷款机制在运行中仍然存在一些问题,一定程度上影响了司法网拍的效率。本文尝试对司法网拍按揭贷款机制问题进行深入探讨,并提出对策建议。

在普通按揭贷款中,为了降低贷款风险,银行要求只有办理房屋、厂房等抵押登记后才能放款。而法院和商业银行出于各方面因素考虑,要求房屋、厂房等网络司法拍卖不能直接进行按揭贷款,这大大降低了竞买人对房屋、厂房等网络司法拍卖的参与度和网拍变现率。为了破解这一难题,很多法院与商业银行联合推出了司法网拍按揭融资服务平台,如江苏法院联合中国银行江苏省分行推出的“E 拍贷”、广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院联合柳州银行推出的“拍卖贷”等。目前,司法网拍按揭贷款机制运行良好,同时也发现一些问题,值得研究。


一、司法网拍按揭贷款机制存在的问题

1. 多数竞买人对司法网拍按揭贷款不够了解。据不完全统计,当前很多地方的法院推出了司法网拍按揭贷款机制,如江苏、广西、福建、河南等地法院。但在这些地方,存在竞买人不了解该项机制的情况。一方面,目前大多数人对于司法网拍按揭贷款机制的了解程度比较低,其中有相当一部分不具备一次性付款能力的潜在竞买人有购买商品房、厂房、设备等拍品的需求,但不知道存在司法网拍按揭贷款机制,最终迫于资金压力和贷款难题而没有真正参与到司法网拍中来。另一方面,即使法院在司法网拍网站上公布了司法网拍按揭贷款机制,但仍然存在部分竞买人不仔细阅读法院司法拍卖公告及须知的情形,对司法网拍银行贷款方面的相关信息了解不透彻等问题。笔者从江苏省东台市人民法院近三年司法网拍成交案件中抽取了100件,对买受人采用电话回访等形式展开了调查。其中,只有5名买受人使用了司法网拍按揭贷款,其他竞买人在竞拍成功后一次性全额付款或通过向亲戚朋友借钱等方式筹齐余款,待房产过户后通过银行办理抵押贷款后再向亲戚偿还借款。

2. 司法网拍按揭贷款机制运行不够顺畅。其一,具体的操作流程不够规范完善, 法院与相关银行之间没有就该机制可以适用的拍品范围、贷款授信对象、各方权责、具体操作流程以及风险防控等具体事项加以明确, 以致出现流程不清、权责不明的情况。其二, 有些银行与法院的沟通不足, 有些涉及司法网拍的贷款具体事项没有沟通, 司法网拍的具体操作不够清楚, 在落实过程中缺乏有效推进, 不利于提升贷款的效率。另外, 即使银行工作人员知道了具体操作流程, 但也不知道跟法院具体哪个部门进行对接联络, 若在运行中出现问题, 也不知道共同联动解决相关问题。其三,部分竞买人办理贷款外部配套制度尚需进一步完善,如在咨询时,部分竞买人提出是否可以使用公积金贷款或公积金和银行组合贷款的方式来支付房产拍卖款项的问题。据了解,住房公积金中心只办理产权明晰、三证齐全(房产证、土地证、抵押权证) 房产的贷款,而司法拍卖房产在未办理过户之前,产权尚未明晰,权证不齐,所以不能在拍卖成交之前办理公积金贷款,这就导致一些买受人因无法融资而放弃司法网拍按揭贷款,一定程度上影响了司法网拍按揭贷款的使用性能。

3. 有些法院对司法网拍按揭贷款机制不够重视。其一,有些法院在拍卖公告中未能将司法网拍按揭贷款业务的有关说明内容放在突出显眼的位置,而往往放在拍卖公告的最后位置,难以引起竞买人的关注和注意。其二,司法网拍按揭贷款业务说明内容不够具体完善如没有说明司法网拍按揭贷款业务的具体操作流程和风险责任等竞买人最为关心的事项, 让竞买人在选择时产生顾虑。其三,关于司法网拍按揭贷款业务的宣传推介力度不够,这些法院未通过媒体、微信、微博等载体对该项业务进行宣传,没有让更多人了解该机制并参与到司法网拍中来。其四,这些法院内部分工不够明确,没有安排专人负责司法网拍按揭贷款业务对接工作,导致责任落实不够到位。而且这些法院没有对干警进行相关业务培训与指导,导致部分干警不熟悉司法网拍按揭贷款业务,具体工作操作耗时较长,在遇到竞买人咨询的时候不能给予合理的引导。

4. 部分银行工作人员对司法网拍按揭贷款业务不够熟悉。其一,很多银行非常愿意为司法网拍办理按揭贷款业务,但是部分银行工作人员不熟悉甚至根本不了解司法网拍按揭贷款业务,缺乏主动参与该项业务的积极性和主动性, 因此没有认真推广此项业务。其二,一些开通了司法网拍按揭贷款业务的银行仍然存在贷款审批环节多、流程长的情况,不但不利于缩短拍卖时间,提高执行效率,还会发生因延误法律规定的付款期限而导致拍品流拍的情况。其三,目前开展司法网拍按揭贷款业务的银行不多, 没有形成有效的竞争机制,不利于竞买人获取更实惠的贷款利率,而且司法网拍公告里注明的银行贷款利率往往比银行的普通贷款利率要高,也影响了竞买人贷款的积极性。其四,有些银行没有对司法网拍按揭贷款进行宣传,没有对工作人员进行相关业务培训,工作人员不熟悉业务。



二、完善司法网拍按揭贷款机制的对策建议

1. 健全司法网拍按揭贷款相关制度。其一,注重建章立制,法院可以联合不动产登记中心、自然资源和规划部门、银行制定关于规范司法网拍按揭贷款的相关文件,确保工作有章可循,如可制定关于司法拍卖房产办理个人按揭贷款工作的意见。其二,进一步完善操作流程,竞买人首先到银行申请贷款资格审查,资格审查通过后银行出具同意办理按揭贷款函并交至法院,竞买者参与拍卖, 拍卖成功后向法院支付首付款,法院协助办理过户登记,过户登记办理完成后拍得者将房产抵押给银行,抵押手续办理完成后银行将尾款支付到法院指定账户,视为拍卖成交。通过上述措施,可以进一步提高司法拍卖成交率,加大对被执行财产处置力度,实现执行当事人权益最大化。

2. 强化司法网拍按揭贷款服务保障。其一,可适当扩大参与范围,将作为竞拍人的贷款主体范围扩展至包含自然人、法人、其他组织,可贷财产扩展至包含厂房、土地、机器设备和其他财产性权利,解决有竞买意向的主体因资金不足无法参与拍卖的问题。其二,探索引入保证保险机制, 与保险公司合作,竞买人可自愿购买个人贷款保证保险,解决金融机构担心竞拍人偿还能力不强而延期放款的问题。其三,强化与其他部门联动,在网络司法拍卖中处理价值较高的居住用房、商业用房、工业用房、国有土地等标的物时,一般会涉及住房公积金中心、不动产登记中心、自然资源和规划局等部门,需要进一步加强与这些部门的合作,让公积金使用、不动产过户、抵押登记等变得高效快捷。

3. 加强法院与银行之间的联动协作。其一,法院积极联系已经开通司法网拍按揭贷款业务的银行,召开联席会等相关会议,通过会议纪要、备忘录等形式进一步明确拍品范围、贷款授信对象以及风险防控等司法网拍按揭贷款相关事项,引导法院和银行正确行使权利和履行义务。其二,针对未开通该项业务的银行,法院可采用座谈会等方式,邀请辖区的银监部门、人民银行和各主要银行相关负责人参加,就司法网拍按揭贷款机制作用、操作流程、风险以及各方责任等做具体说明,让更多的银行参与到司法网拍按揭贷款机制建设中来,并听取银监部门、人民银行的意见和建议,进一步完善机制内容。其三,要缩短按揭贷款审批环节,确保合格的竞买人能够及时获得贷款支持,防止因审批时间过长导致竞买人错过法律规定的付款期限,同时银行可制作司法网拍按揭贷款业务办理操作流程表或流程图,法院可让外包网拍公司将司法网拍按揭贷款业务办理的操作流程表加入到拍卖公告中。

4. 加大司法网拍按揭贷款业务推广。当前,司法网拍按揭贷款业务推广不够的重要原因之一,就是宣传不到位,很多竞买人不了解、不知晓该项业务,另外很多商业银行也没有开通该项业务。对此,其一,法院要强化与商业银行的合作,引导更多银行开通该项业务。其二,法院要广泛宣传司法网拍按揭贷款机制,线上线下联动,“报网屏端微”协同,改变以往公众对于司法网拍必须一次性付款的片面认识,让司法网拍按揭贷款制度更加深入人心,让更多的潜在竞买者参与到司法网拍中来。其三,要积极强化对司法网拍按揭贷款操作流程的介绍,增加竞买人须知、风险提示等相关内容,切实减少竞买人顾虑,让竞买人乐于办理该项业务。

5. 全力提升相关工作人员业务能力。对法院而言,司法网拍按揭贷款机制的建立运行主要涉及执行部门,要明确司法网拍按揭贷款业务的具体负责人员,进一步明确法院与银行各自职责,并加强双方的沟通与交流,提高工作效率,快速实现申请执行人债权;强化对法院干警的业务培训,通过组织学习相关文件、典型案例等方式引导干警及时熟悉并掌握司法网拍按揭贷款机制的操作流程及注意事项,让干警在执行程序中灵活运用并给予竞买人相应指导引导。对银行而言,要加强对银行内部工作人员的管理和培训,使具体操作人员能够熟练掌握司法网拍按揭贷款业务,进一步提升该项业务的工作效率,不再让竞买人“望拍兴叹”。对外包网拍公司而言,要全力提优提强外包网拍公司工作人员的工作能力,积极做好司法网拍辅助性工作。